WWW.NET.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Интернет ресурсы
 

«ООО “Уральская Компания по управлению недвижимостью” ОТЧЕТ № 645 об оценке рыночной стоимости одной обыкновенной именной бездокументарной ...»

ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью»

620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жуков а, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 -90-18

ООО “Уральская Компания по управлению недвижимостью”

ОТЧЕТ № 645

об оценке рыночной стоимости

одной обыкновенной именной бездокументарной

акции ЗАО «ПрофОтель»

по состоянию на 15.04.2016г.

Екатеринбург

Отчет № 645 1

ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью»

620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жуков а, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 -90-18 СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО________________________________________________________________3

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ_______________________________________________________________________4

1.1. Основные факты и выводы. ________________________________________________________________ 4

1.2. Результаты оценки и заключения ___________________________________________________________ 4

1.3. Задание на оценку. _________________________________________________________________________ 4

1.4. Сертификат качества оценки _______________________________________________________________ 5

1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения ___________________________________________ 5

1.6. Применяемые стандарты и используемая информация ________________________________________ 6

1.7. Определения используемых терминов________________________________________________________ 7



8.1. Затратный подход ________________________________________________________________________ 25 8.1.1. Корректировка внеоборотных активов _____________________________________________________ 26 8.1.2. Корректировка оборотных активов ________________________________________________________ 26 8.1.3. Корректировка обязательств _____________________________________________________________ 27 8.1.4. Расчет стоимости чистых активов _________________________________________________________ 27

8.2. Сравнительный подход ____________________________________________________________________ 28

8.3. Доходный подход _________________________________________________________________________ 29

8.4. Согласование результатов _________________________________________________________________ 30

9. Оценка стоимости акций предприятия ___________________________________________________________30 ПРИЛОЖЕНИЯ _______________________________________________________________________________36 Отчет № 645 2 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью»

620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жуков а, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 -90-18

–  –  –

По Вашему запросу была произведена оценка одной именной бездокументарной акции ЗАО «ПрофОтель» с целью определения их рыночной стоимости по состоянию на 15.04.2016г.

Оценка объектов произведена на основании предоставленной на них документации. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения. Данные о проведенных расчетах приведены в письменном отчете. Все расчеты проведены в соответствии с ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. и Стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.

Рыночная стоимость одной именной бездокументарной акции составляет на 15.04.2016г.





1 225,27(Одна тысяча двести двадцать пять) рублей, 27 копеек.

Итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

Благодарим Вас за сотрудничество.

–  –  –

1.3. Задание на оценку.

На основании Договора № от 15 апреля 2016г. ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку величины рыночной стоимости имущества.

1. Имя КЛИЕНТА, нанимающего Оценщика:

ООО «Управляющая компания «Клевер-Профит» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда смешанных инвестиций «Клевер инвест» в лице Генерального директора Павлов А. С., действующей на основании Устава.

Юридический адрес: 105062, г. Москва, ул. Чаплыгина, д. 11 ИНН 7701668173 КПП 770101001

2. Имя ОЦЕНЩИКА:

ООО Уральская Компания по управлению недвижимостью в лице Директора Общество с ограниченной ответственностью Уральская Компания по управлению недвижимостью в лице Директора Ширинкиной Т.С., действующего на основании Устава.

Юридический адрес: 620014, Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, пр. Ленина, 24/8 – 209.

Фактический адрес: 620014, Российская Федерация, Свердловская область, г.

Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, 5 - 501.

ИНН 6661071040 КПП 666101001 ОГРН 1036603981292 от 14.01.2003г.

Отчет № 645 4 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью»

620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жуков а, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 -90-18 Договор страхования ответственности:Полис СПАО «Ингосстрах» № 433-744от 18 августа 2015г..

Аккредитация при Некоммерческом партнерстве «Российская коллегия оценщиков»

№ 66507 от декабря 2005 года.

Оценщик, проводивший оценку: Ширинкина Наталия Александровна.

Диплом о профессиональной переподготовке в ГОУ ВПО «Российском государственном институте интеллектуальной собственности» ПП №674897 от декабря 2009г.

Страхование гражданской ответственности: Полис СПАО «Ингосстрах»

№ 433-744-056371/15 от 18.08.2015 год Реестровый №04492 в НП «СРО «НКСО».

Нечушкина Дарья Сергеевна Диплом о профессиональной переподготовке в НОУ ВПО «Сибирская академия финансов и банковского дела»,31 мая 2012года, ПП-I № 140690 Страхование гражданской ответственности: Открытое страховое акционерное общество «ИНГОССТРАХ» № 433-744-084222/14 от 13.11.2014г.

Реестровый № 02311 в НП «СРО «НКСО»

3. Форма отчета: письменная.

4. Особые условия: Оценщики определяют рыночную стоимость указанного имущества. Заказчику выдается письменный отчет.

1.4. Сертификат качества оценки У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объектов, рассматриваемых в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступали в качестве независимых оценщиков. С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.

Оплата наших услуг никоим образом не связана ни с величиной стоимости объектов, оцениваемых в настоящем отчете, ни с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору.

1.5. Ограничительные условия и сделанные допущения Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В соответствии с поставленными Заказчиком целями оценки, Оценщиком не производилась оценка прав собственности на оцениваемые объекты.

–  –  –

2. Учитывая цели оценки и предполагаемое использование ее результатов в хозяйственной деятельности предприятия, Заказчик и Оценщик принимают на себя обязательства по конфиденциальности расчетов.

3. Оценщик не несет ответственности за полноту и достоверность информации по оцениваемым основным фондам, предоставленной Заказчиком.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На Оценщика не возлагается ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из достоверных источников. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объектам оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объектов является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

7. Отчет об определении рыночной стоимости оцениваемого объекта (или любая его часть) может быть использован Заказчиком в соответствии с поставленными целями.

8. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических, природных и иных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта.

9. От Оценщика не требуется дача показаний в суде или присутствие на каких-либо иных слушаниях, связанных с Обществом, если только предварительно не была достигнута соответствующая договоренность, или иначе как по официальному вызову суда.

10. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно обоснованной рыночной стоимости действующего предприятия и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по цене, указанной в данном отчете.

1.6. Применяемые стандарты и используемая информация 1). Применяемые стандарты оценки:

Работа выполнена в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. и Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.

2). Для оценки стоимости объектов использовались нижеследующие документы:

–  –  –

1. Бухгалтерский баланс ЗАО "ПрофОтель" на 31 декабря 2015 года, Оборотно-сальдовая ведомость за 9 месяцев 2015 г., 2. «Оценка предприятий: имущественный подход» В.В. Григорьев, И.М.

Островкин, М., Дело, 2000 г.

3. «Оценка бизнеса» под редакцией проф. А.Г. Грязновой, проф. М.А.

Федотовой, М., Финансы и статистика, 2000 г.

4. Пратт Ш. Оценка бизнеса: Пер. с англ. М.: Институт экономического анализа Всемирного Банка, 1996-532с.

5. «Оценка эффективности бизнеса и инвестиций» Ю.В. Богатин, В.А.

Швандар, М., Финансы 1999 г.

6. Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. – СПб: Питер, 2001.

7. Фишмен Джей, Пратт Шэннон, Гриффит Клиффорд, Уилсон Кейт; Пер. с англ Л.И. Лопатников Руководство по оценке стоимости бизнеса —М: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2000

3) Данные Интернет

1.7. Определения используемых терминов Ниже даются определения используемых терминов, иное толкование которых невозможно.

Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Акция – cогласно закону «О рынке ценных бумаг» - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли АО в виде дивидендов, на участие в управлении АО и на часть имущества, остающегося после его ликвидации.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Отчет № 645 7 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью»

620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жуков а, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 -90-18 Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Оценка имущества — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Примечание: основные цели оценки - отражение в отчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог;

раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов;

приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставной капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Принцип оценки имущества - основные экономические факторы, определяющие стоимость имущества.

Примечание: в практике оценки имущества используют следующие принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования и другие.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.

Услуга по оценке имущества - результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика, в соответствии с целями оценки имущества.

Этика оценщика имущества — совокупность этических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценки имущества.

База оценки имуществ - вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

Примечание: база оценки может быть основана на следующих видах стоимости рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании, действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая: стоимость специализированного имущества.

Процедура оценки имущества — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

Примечание: в практике оценки имущества используют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

–  –  –

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Примечание: 1. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

2. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов;

количественного анализа.

Рыночный подход — способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Примечание: при реализации доходного подхода используют следующие методы

- прямой капитализации; дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно - инвестиционного анализа.

Скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

–  –  –

Существуют разновидности обыкновенных и привилегированных акций.

Пакет акций – совокупность акций одного эмитента, принадлежащая физическому или юридическому лицу. Пакет акций может состоять из различных видов и типов акций, быть контрольным и неконтрольным.

Под контрольным пакетом подразумевается владение такой доли акций предприятия, дающих владельцу право полного контроля над компанией.

Миноритарный (неконтрольный) пакет определяет владение меньшей долей акций компании.

Одной из важных переменных, влияющих на оценочную стоимость пакета акций является степень контроля. Степень контроля влияет на итоговую стоимость оцениваемой доли. Поэтому очень важным является определение стоимости контроля. Стоимость контроля контрольного пакета всегда выше стоимости контроля миноритарного пакета. Стоимость контроля зависит от возможности осуществлять любое право или весь набор прав, обычно связанных с контролем над предприятием.

Список некоторых из наиболее общих прерогатив контроля:

Избирать директоров и назначать менеджеров.

Определять вознаграждение и привилегии менеджеров.

Принимать политику и вносить изменения в направления работы предприятия.

Приобретать или ликвидировать (продавать) активы.

Отбирать людей, с которыми должен вестись бизнес и будут заключаться контракты.

Принимать решения о поглощении и сливании с другими предприятиями.

Ликвидировать, расформировывать, распродавать или рекапитализировать компанию.

Продавать или приобретать собственные акции компании.

Объявлять и выплачивать дивиденды.

Вносить изменения в уставные документы или правила внутреннего распорядка.

Исходя из вышеприведенного списка, видно, что лицо владеющее контрольным пакетом в предприятии, обладает некоторыми очень ценными правами, отсутствующими у акционера, не находящегося в подобном положении.

–  –  –

2. Описание объекта оценки

2.1. Краткая характеристика объекта оценки Полное наименование – Закрытое акционерное общество «ПрофОтель»

Сокращенное фирменное наименование – ЗАО «ПрофОтель».

ОГРН 1116673011828 ИНН 6673243551 Местонахождение компании: Россия, 620017, Свердловская обл, Екатеринбург г., Фронтовых бригад ул, дом № 13 Функции единоличного исполнительного органа ЗАО "ПрофОтель" исполняет Генеральный директор Валерий Георгиевич Квасной на основании Устава ЗАО «ПрофОтель»

Цели, предмет и виды деятельности.

Основной целью деятельности Общества является извлечение прибыли.

Общество осуществляет следующие виды деятельности:

- подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества;

- сдача внаем собственного недвижимого имущества;

- подготовка строительного участка;

- строительство зданий и сооружений;

- производство общестроительных работ;

- деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве;

- рекламная деятельность;

- предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;

- иные виды деятельности, не противоречащие и не запрещенные действующим законодательством Российской Федерации и способствующие решению поставленных задач.

Уставный капитал Общества составляет 145 600 000 (Сто сорок пять миллионов шестьсот тысяч) рублей 00 копеек и разделен на 145 600 (Сто сорок пять тысяч шестьсот) обыкновенных именных бездокументарных акций номинальной стоимостью 1000 (Одна тысяча) рублей каждая.

Дата начала операционной деятельности: 21.07.2011г.

–  –  –

Структура акционерного капитала 145600 обыкновенных именных бездокументарных акций номинальной стоимостью 1000,00 рублей каждая акция. Государственный регистрационный номер выпуска 1-01-11001-К от 15.09.2011г.

–  –  –

-100,00% или 145600 голосующих акций владеет Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Профит» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда смешанных инвестиций «Клевер инвест»

–  –  –

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

Сбор и анализ предварительной информации Проведение переговоров и получение общей информации об объекте оценки, целях и дате оценки, собственнике (арендаторе) объекта оценки, заказчике оценки.

Заключение договора на оценку Классификация объекта оценки Проводится классификация оборудования и транспортных средств в соответствии с существующими стандартами и использованием в случае необходимости дополнительных классификационных признаков и специализированных классификаторов.

Идентификация, осмотр и разработка экспертного заключения – акта о техническом состоянии объекта оценки Проводится анализ формуляров, паспорта и т.п. документов, содержащих идентификационные характеристики объекта оценки, документов, подтверждающих права собственности или эксплуатации (аренды), осмотр и идентификация объекта в месте его нахождения. По результатам работы разрабатывается экспертное заключение – акт о техническом состоянии объекта оценки.

Сбор и анализ общих данных Собираются и анализируются данные. Характеризующие социальноэкономические условия эксплуатации оцениваемого объекта, состояние соответствующего сегмента рынка, а также другие факторы, влияющие на оцениваемую стоимость.

Сбор и анализ специальных данных Собирается и анализируется технико-эксплуатационная и экономическая информация по оцениваемому объекту и его аналогам, фигурирующим на рынке в последний период времени. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций со специалистами компетентных организаций.

Выбор методов оценки

–  –  –

Выбор общих подходов (затратный, рыночный и доходный) и специальных методов определяется целью оценки, полнотой и достоверностью имеющейся и необходимой для применения каждого метода исходной информации, а также условиями договора на оценку. В необходимых случаях производится модификация имеющихся или разработка новых специальных методов оценки (с обоснование их методической корректности и точности).

Проведение расчетов и анализ результатов Проводятся расчеты по оценке объекта различными методами и анализ результатов. В случае необходимости осуществляется сбор дополнительной информации, корректировка методов оценки и дополнительные расчеты. Затем производится принятие решения о стоимости объекта.

Составление развернутого письменного отчета

3. Цель и назначение оценки Определение рыночной стоимости в соответствии со статьей 37 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

–  –  –

4.1. Методические подходы к оценке акций Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, сравнительный и доходный. В стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 г. №519, приведены следующие определения терминов подходов к оценке:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применительно к оценке бизнеса и акций указанные подходы заключаются в следующем.

Затратный подход заключается в том, что все активы Предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств Предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала Предприятия. Для расчетов используются данные баланса Предприятия на дату оценки (либо на последнюю дату). Проводится корректировка счетов баланса. Серьезным недостатком данного подхода является то, что он не учитывает фактическую степень эффективности и перспективы развития бизнеса.

–  –  –

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из условия связи стоимости бизнеса с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принест данный бизнес. Приведенная к текущему моменту времени сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за оцениваемое Предприятие (пакет акций) потенциальный инвестор. Сложность применения данного подхода обусловлена субъективностью прогнозов доходов и расходов, ожидаемых при эксплуатации рассматриваемого предприятия.

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает действия потенциального Продавца и Покупателя, обладающих сведениями о фактическом уровне цен спроса, предложения и сделок по рассматриваемым ценным бумагам. При достаточно развитом рынке цены сделок являются прямыми указателями на рыночную стоимость акций в данный момент времени. При менее развитом рынке рыночная стоимость акций определяется путем математической обработки статистических данных о ценах спроса, предложения и сделок в течение достаточно большого прошедшего интервала времени.

Оставаясь в рамках того или иного подхода, профессиональные оценщики могут использовать один или несколько оценочных методов. Целью использования более одного метода является достижение наибольшей обоснованности и очевидности выводов оценочного заключения. В наглядной форме все подходы и методы оценки акций приведены ниже.

–  –  –

4.2. Согласование результатов оценки, полученных разными подходами Если для оценки использованы более одного подхода, то на заключительном этапе работ требуется выполнить согласование между собой результатов оценки, полученных разными подходами. Для этого анализируются слабые и сильные стороны каждого подхода, насколько они существенно влияют на итог оценки. С учетом результатов анализа назначаются весовые коэффициенты, с помощью которых стоимостные оценки, полученные каждым подходом, учитываются в итоговом результате оценки стоимости объекта.

–  –  –

Промышленность Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций Свердловской области, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области (далее – Свердловскстат), в январе-декабре 2015 года в действующих ценах составил 1737,4 млрд.

рублей, или 113,6% к уровню января-декабря 2014 года, в том числе по видам деятельности:

добыча полезных ископаемых – 53,7 млрд. рублей, или 105,1% к уровню январядекабря 2014 года в действующих ценах, обрабатывающие производства – 1527,2 млрд. рублей, или 115,7%,

–  –  –

производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 156,5 млрд. рублей, или 96,2%.

В январе-декабре 2015 года значительно увеличился объем отгруженной продукции в обрабатывающих производствах, главным образом, за счет роста объема отгруженной продукции предприятиями по производству резиновых и пластмассовых изделий – на 28,1%, химического производства – на 27,7%, обработки древесины и производства изделий из дерева – на 20,8%, целлюлозно-бумажного производства, издательской и полиграфической деятельности – на 19,9%, металлургического производства и производства готовых металлических изделий – на 18,5%, производства пищевых продуктов, включая напитки, и табака – на 16,7%.

Индекс промышленного производства в январе-декабре 2015 года составил 96,3% к уровню соответствующего периода предыдущего года.

По видам деятельности индексы производства в январе-декабре 2015 года к уровню января-декабря 2014 года составили:

добыча полезных ископаемых – 90,9%, обрабатывающие производства – 97,1%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 99,2%.

В январе-декабре 2015 года по сравнению с уровнем соответствующего периода 2014 года рост физических объемов производств среди обрабатывающих производств отмечен:

в химическом производстве – на 11,5%, в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования

– на 6,2%, в обработке древесины и производстве изделий из дерева – на 3,8%.

Жилищное строительство По данным Свердловскстата, в 2015 году за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 2 483,7 тыс. кв. метров, что на 2,5% больше, чем в 2014 году.

Индивидуальными застройщиками построено 43,0% введенного жилья (1067,6 тыс. кв. метров), что на 4,9% ниже уровня 2014 года.

Ввод в действие жилых домов эконом-класса в Свердловской области в 2015 году составил 270,1 тыс. кв. метров, что на 7,7% больше, чем за 2014 год.

–  –  –

Строительство Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «строительство», в январе-декабре 2015 года составил 92,4 млрд. рублей, или 84,8% к уровню января-декабря 2014 года в сопоставимых ценах.

–  –  –

Грузооборот автомобильного транспорта в январе-декабре 2015 года составил 3187,1 млн. тонно-км, или 101,3% к уровню января-декабря 2014 года.

Автомобильным транспортом в январе-декабре 2015 года перевезено 32,8 млн. тонн грузов, что на 10,7% ниже уровня соответствующего периода предыдущего года.

Сельское хозяйство Объем продукции сельского хозяйства, произведенной хозяйствами всех категорий, в январе-декабре 2015 года увеличился на 0,8% по сравнению с уровнем января-декабря 2014 года в сопоставимых ценах.

В январе-декабре 2015 года в хозяйствах всех категорий производство молока выросло на 0,6% к уровню января-декабря 2014 года, наблюдался рост производства яиц на 3,7% к соответствующему периоду 2014 года, производство мяса скота и птицы на убой (в живом весе) увеличилось к уровню января-декабря 2014 года на 0,1%.

Валовой сбор овощей открытого и закрытого грунта увеличился на 2,6% по сравнению с 2014 годом, зерновых и зернобобовых культур снизился на 4,7%, картофеля – на 3,3% по сравнению с 2014 годом.

–  –  –

Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 01 января 2016 года составила 34127 человек (на 01.01.2015 – 26574 человека).

Уровень регистрируемой безработицы на 01 января 2016 года составил 1,5 процента (на 01.01.2015 – 1,15 процента).

Потребительский рынок Оборот розничной торговли в Свердловской области за январь-декабрь 2015 года составил, по данным Свердловскстата, 1 035,8 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 11% ниже уровня соответствующего периода 2014 года.

–  –  –

Оборот общественного питания в январе-декабре 2015 года сложился в сумме 56 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 8,1% ниже уровня соответствующего периода 2014 года.

По статистическим данным за январь-ноябрь 2015 года Заработная плата В январе–ноябре 2015 года среднемесячная заработная плата одного работника по полному кругу организаций Свердловской области составила 30383,5 рубля (104,5% к уровню января–ноября 2014 года).

Заработная плата работников крупных и средних организаций Свердловской области в указанном периоде составила 33766,5 рубля.

Выше среднеобластного значения заработная плата сложилась в таких видах экономической деятельности, как металлургическое производство (на 16,7%), производство и распределение электроэнергии, газа и воды (на 16,6%), добыча полезных ископаемых (на 13,4%), транспорт и связь (на 12%) и ряде других.

В числе лидеров по темпам роста заработной платы в Свердловской области находятся обработка древесины и производство изделий из дерева (110,8% к уровню января–ноября 2014 года), металлургическое производство и добыча полезных ископаемых (109,8%), операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг (109%).

Положительная динамика заработной платы отмечается в «бюджетных»

отраслях, где по отдельным позициям рост составил до 109,1% к январю–ноябрю 2014 года. Это обеспечивается в ходе выполнения Правительством Свердловской области социальных обязательств, установленных Указом Президента Российской Федерации от 07 мая 2012 года № 597 «О мероприятиях по реализации государственной социальной политики».

–  –  –

Крупными и средними организациями Свердловской области за январь-ноябрь 2015 года получен положительный финансовый результат (прибыль за минусом убытков) в размере 110,9 млрд. рублей, что в 1,8 раза выше уровня соответствующего периода предыдущего года.

В январе-ноябре 2015 года прибыль прибыльных организаций составила 178,3 млрд. рублей, что на 23,1% выше уровня января-ноября 2014 года.

Значительный рост прибыли к уровню соответствующего периода предыдущего года отмечен в ведущих видах экономической деятельности, среди них:

«обрабатывающие производства» (в 1,5 раза), «оптовая и розничная торговля»

–  –  –

(в 1,4 раза), «сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство» (в 1,2 раза).

Демографическая ситуация

В январе-ноябре 2015 года в Свердловской области:

родилось 56,8 тыс. детей (99,0% к уровню января-ноября 2014 года);

умерло 56,1 тыс. человек (101,9% к уровню января-ноября 2014 года).

Естественный прирост населения составил 730 человек.

6. Обзор недвижимости, строительства г. Екатеринбурга Кризисные тенденции на рынке коммерческой недвижимости в первом квартале текущего года укрепились. Их основные причины, как и прежде, носят общеэкономический характер. Это сокращение объема инвестиций, числа организаций, замедление развития оборота оптовой и падение розничной торговли и других индикаторов. Процессы эти мы наблюдали на рынке уже в 2014 году и текущая ситуация не прибавляет оптимизма.

Несколько парадоксально, но объемы ввода в первом квартале в сегменте офисной недвижимости, несмотря на ухудшение экономической ситуации, оказались высокими. Были сданы в эксплуатацию объекты, строительство которых началось еще в других рыночных условиях. Это БЦ «Аврора», офисный комплекс в проекте Clever park, административные здания в ЖК «Бажовский» и БК «Квартал», а также офисное здание на ул. Бажова, 33. Всего было введено около 50 тыс. кв. м. Последний раз аналогичный показатель фиксировался в начале 2012 года, на этапе посткризисного восстановления. Сегодня экономика переживает совершенно другой и весьма непростой период, поэтому новые здания начали работу, имея низкую долю реализованных площадей. Некоторые из них вообще введены в эксплуатацию без единой продажи и договора аренды.

Ввод новых объектов с низким уровнем заполнения стал основной причиной усиления темпов роста уровня вакантных площадей, который наблюдается уже с середины 2013 года. За последние шесть кварталов их объем в качественном сегменте увеличился с 10 % до 15 % (в абсолютном выражении с 70 до 130 тыс. кв. м). Если рассматривать отдельно, то в классе А доля незанятых площадей составляет сегодня 20%, в классе В+ она 12 %, а в классе В - 18 %. При этом качественный фонд сегодня

– это примерно 46 % от всех площадей в классифицируемых офисных зданиях (то есть, не считая встроено-пристроенных площадей, зданий госучреждений и зданий, арендопригодной площадью менее 2000 кв. м).

–  –  –

В таких условиях конкуренция на рынке оказывается крайне высокой, и чтобы привлечь арендаторов требуются существенные ценовые дисконты. Поэтому ставки в большинстве бизнес-центров и офисных комплексов города снижаются уже в течение четырех-пяти кварталов. Тенденция эта затронула все основные сегменты. В классе А диапазон цен составляет сегодня от 1 200 до 1 500 руб./кв. м/мес., тогда как в начале прошлого года он находился на уровне 1 400-1 600 руб./кв. м/мес. Ставки аренды в объектах класса В+ снизились за последний год с 1 280 до 1 040 руб./кв. м/мес., то есть на –19 %.

Управляющие компании бизнес-центров (объектов, находящихся в единой собственности) сдают в аренду площади, имея четкие финансовые планы и выстраивая ценовую политику, в зависимости от наполняемости объекта. В отличие от них инвесторы, владеющие небольшими площадями в офисных комплексах класса В, наоборот, предпочитают выходить на рынок с завышенными ценовыми ожиданиями, несмотря на то, что здание также может иметь низкую степень наполненности. Поэтому такие объекты реализуют площади медленнее, а разброс цен в них может доходить до двукратного. Тем не менее, снижение ставок аренды в классе В началось раньше, чем в более качественных объектах, однако темпы процесса были не столь высокими.

Отчет № 645 20 ООО «Уральская Компания по управлению недвижимостью»

620014, г. Екатеринбург, а/я 17, ул. Маршала Жуков а, 5 - 501, тел./факс: (343) 379 -90-18 За последние семь кварталов стоимость аренды офисных помещений в этом массовом сегменте подешевела в среднем на –15 %: с 1 060 руб./кв. м/мес. в июне 2013 года до нынешних 900 руб./кв. м/мес. В крупнейших офисных комплексах класса В, где уровень свободных площадей остается очень высоким, появились предложения занять площади на один год, оплачивая только коммунальные услуги.

На другом «полюсе» находятся вновь построенные объекты, среди которых есть и такие, которые введены в эксплуатацию вовсе без резидентов по причине использования буквально «заградительной» ценовой политики. Ставки аренды в них при экспонируемом объеме площадей явно завышены, относительно рыночного уровня.

Если говорить о рынке продажи, то его нынешний кризис коснулся несколько с иной стороны. Начавшиеся в конце 2014 года явления в экономике прибавили к имеющимся проблемам снижение активности частных инвесторов. В условиях рынка с уменьшающейся доходностью от аренды и растущей альтернативной доходностью, они все больше предпочитают последнюю. Банковские депозиты могут стать, если не способом приумножения средств, то, по меньшей мере, спасением их от инфляции.

Тогда как инвестиции в недвижимость в среднесрочной перспективе приведут лишь к сокращению размера капитала, ввиду отсутствия капитализации и наличия эксплуатационных затрат. Среди покупателей офисов остается лишь часть компаний, которые предполагают приобретать помещения для собственной эксплуатации, и они сегодня рассчитывают на получение определенных дисконтов от продавцов.

Тем не менее, массового снижения цен на рынке продажи пока не наблюдается.

Отрицательные корректировки коснулись только первичного рынка, где за последние полгода средний показатель снизился на –7 %. Сейчас площади в строящихся административных зданиях можно приобрести в среднем за 82 600 руб./кв. м. В сентябре этот показатель составлял около 88 400 руб./кв. м. В то же время на вторичном рынке стоимость офисных помещений не снижалась. Цена квадратного в зданиях класса В, как и год назад, остается на уровне 88-89 тыс. руб./кв. м, а в классе С она выросла на +6 % и составляет сегодня 64 000 руб./кв. м. Такое поведение продавцов связано с тем, что на вторичном рынке присутствует масса непрофессиональных инвесторов, которые зачастую увязывают цену на недвижимое имущество с общими инфляционными процессами на потребительском рынке.

Многими из них площади приобретались на «пике» стоимости и сегодня они не готовы предоставлять большие дисконты. Скорее, они предпочтут «заморозить» цену, отложив продажу «до лучших времен», если собственность не сопряжена с чрезмерными кредитными обязательствами.

Макроэкономический фон сегодня по-прежнему остается неблагоприятным.

Состояние неопределенности и «нервозности» сохраняется, а основные показатели развития снижаются. Поэтому динамика цен в ближайшей перспективе будет отрицательной. Рынок продажи инертен, а потому менее чем в годовой перспективе из-за потери значительной части спроса (частных инвесторов) снижение реальных цен станет не только объективным, но и неизбежным процессом.

–  –  –

7. Анализ финансового состояния ЗАО «ПрофОтель»

Экспресс-анализ бухгалтерской отчетности Финансовый анализ является ключевым этапом оценки, он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков.

Результаты финансового анализа непосредственно влияют на выбор методов оценки стоимости предприятия, прогнозирование доходов и расходов предприятия; на определение ставки дисконта, применяемой в методе дисконтирования денежного потока; на величину мультипликатора, используемого в методе рыночных отношений.

Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерских балансов и отчетов о финансовых результатах работы оцениваемого предприятия за прошедшие периоды для выявления тенденций в его деятельности и определения основных финансовых показателей.

Нами были рассмотрены финансовые документы ЗАО «ПрофОтель» за 2015., рассчитан ряд основных финансовых коэффициентов.

–  –  –

8. Определение стоимости действующего предприятия ЗАО «ПрофОтель»

При определении рыночной стоимости бизнеса (предприятия, как действующего;

контрольного или неконтрольного долей участия в Уставном капитале) в соответствии со стандартами, обязательными к применению на территории РФ, могут использоваться три принципиально различных подхода (затратный, рыночный и доходный), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчтов.

–  –  –

8.1. Затратный подход Суть данного подхода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю дату). Проводится корректировка счетов баланса. Рассчитывается остаточная восстановительная стоимость основных фондов.

Существуют два метода определения стоимости бизнеса в рамках затратного подхода.

Метод чистых активов. При применении данного метода предприятие оценивается с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим, и у него имеются значительные материальные активы. В этом случае определяется рыночная стоимость контрольной доли участия в Уставном капитале.

Метод ликвидационной стоимости предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим. Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия, раздельной распродаже его активов и после расчетов со всеми кредиторами. Для оцениваемого предприятия использование данного метода нецелесообразно.

Для проведения расчетов за основу был взят баланс предприятия за 2015 год.

Исходя из имеющихся у нас данных и цели оценки, мы пришли к выводу, что для проведения расчетов необходимо применить в затратном подходе – метод чистых активов. Применение метода чистых активов предполагает анализ и корректировку всех статей баланса Компании. Суммирование скорректированной стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных стоимостей статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности.

При анализе структуры активов и пассивов Оценщик исходил из принципа существенности величины статей баланса. В данном случае под существенностью понимается предельный уровень искажения величины каждой статьи баланса, начиная с которой пользователь данной отчетности принимает данную статью как значимую при принятии экономических решений. Доля каждой строки баланса рассчитана отношением данной величины к общей стоимости активов.

–  –  –

Согласно данным балансового отчета, предоставленным бухгалтерией предприятия, по состоянию на дату оценки предприятие не имело на балансе нематериальных активов.

–  –  –

105 140 231,00 ИТОГО 105 140 231,00

НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ ПОИСКОВЫЕ АКТИВЫ

Данный вид активов у предприятия отсутствует.

–  –  –

НАЛОГ НА ДОБАВЛЕННУЮ СТОИМОСТЬ ПО ПРИОБРЕТЕННЫМ

ЦЕННОСТЯМ

Согласно данным балансового отчета, ЗАО «ПрофОтель» по состоянию на дату оценки имело на балансе НДС по приобретенным ценностям на сумму 11 тыс.

руб. Данные активы не подвергаются корректировке.

ДЕБИТОРСКАЯ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ

Согласно балансовому отчету, по состоянию на дату оценки предприятие имело на балансе краткосрочную дебиторскую задолженность на сумму 135 705 тыс.

рублей. Стоимость дебиторской задолженности корректировке подвергнута не была, учитывая данные о достаточно высокой вероятности полного и своевременного погашения задолженности.

ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА

Согласно данным балансового отчета, ЗАО «ПрофОтель» по состоянию на дату оценки имело на балансе денежные средства на сумму 343 тыс. рублей. Данные активы не подвергаются корректировке.

–  –  –

8.1.3. Корректировка обязательств При оценке предприятия оценщик исходит из предположения, что рассматриваемое предприятие является добросовестным должником, и, поэтому, обязательства предприятия подлежат погашению в полной мере и в срок.

–  –  –

Сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия Продавца и Покупателя. Данный подход предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, такая информация может использоваться в качестве ориентиров и при оценке компаний закрытого типа. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости рассматриваемого предприятия.

Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Выбор сопоставимых предприятий осуществляется исходя из анализа сходных предприятий по отрасли, продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу, географии, размерам, стратегии деятельности, финансовым характеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). Метод определяет уровень стоимости неконтрольной доли.

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Он основан на ценах приобретения контрольных пакетов акций сходных предприятий

–  –  –

либо цен приобретения целых аналогичных предприятий. Цена акций принимается по результатам сделок на фондовых рынках. Метод определяет уровень стоимости контрольной доли, позволяющей полностью управлять предприятием.

Исходя из имеющихся у нас данных и цели оценки, мы пришли к выводу, что ни один из методов данного подхода не может быть использован в виду того, что:

На дату оценки акции ЗАО «ПрофОтель» не котировались на бирже;

8.3. Доходный подход Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость бизнеса непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принест данный бизнес.

Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколь много готов заплатить за рассматриваемое предприятие потенциальный инвестор.

Данный подход является основным для оценки рыночной стоимости действующих предприятий, которые и после их перепродажи новым владельцам последними не планируется закрывать (ликвидировать). Применительно к действующему предприятию он предполагает рассмотрение результатов прогнозирования деятельности предприятия в соответствии с доступными ему технологиями выпуска продукции.

Существует два метода пересчта чистого дохода в текущую стоимость: метод капитализации денежного потока и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Метод капитализации денежного потока используется, когда имеется достаточно данных для определения нормализованного денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста умеренны или предсказуемы, денежный поток достаточно значительная положительная величина. Данный метод наиболее применим к предприятиям, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной. Другими словами, метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим потоки доходов и расходов, подверженные изменениям во времени.

Рассматриваемое предприятие является достаточно новым, поэтому ретроспективные данные о доходах и расходах предприятия нерепрезентативны и не могут быть использованы для расчета стоимости предприятия доходным подходом.

–  –  –

8.4. Согласование результатов Для определения рыночной стоимости предприятия ЗАО «ПрофОтель» был рассмотрен только затратный подход, следовательно, итоговая величина рыночной стоимости 100% пакета акций составляет 259 299 231,00 тыс. руб.

9. Оценка стоимости акций предприятия Величина скорректированной стоимости чистых активов ЗАО «ПрофОтель», определенная в предыдущем разделе, характеризует стоимость акционерного капитала Предприятия и является базой для расчета стоимости мажоритарных пакетов акций. Чтобы определить стоимость единичных акций необходимо ввести в расчет так называемую «скидку за неконтрольный характер» единичной акции.

Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемой доли пакета (в общей стоимости пакета акций предприятия) с учетом ее неконтрольного характера.

Она является производной от премии за контроль и рассчитывается по следующей формуле №4:

Формула №1 Сн.х.= 1 – 1/(1+Пк) где: Сн.х. - скидка на неконтрольный характер пакета;

Пк - премия за контроль.

Для расчета рыночной стоимости пакета акций (доли в собственном капитале) компании в процессе оценки бизнеса при переходе от стоимости всего собственного капитала к стоимости конкретного пакета используются поправки, которые позволяют учесть особенности бизнеса. Обычно оценщиком принимаются во внимание такие факторы, как размер оцениваемого пакета акций (доли в уставном капитале), ликвидность акций и степень контроля, присущая оцениваемому пакету.

Премия за контроль представляет собой дополнительную стоимость, присущую определенной доле собственности, возникающую из-за наличия дополнительных полномочий по управлению компанией. В дальнейшем в исследовании будет использоваться термин «поправка за контроль» для обобщения понятий «премия за контроль» и «скидка на неконтрольный характер пакета».

Существует несколько факторов, влияющих на уровень контроля:

определенные законами права акционеров, меняющиеся в зависимости от размера пакета акций, находящегося в их распоряжении;

порядок голосования и принятия решений в данной компании (например, кумулятивное голосование в отличие от некумулятивного позволяет миноритарным акционерам принимать участие в управлении);

эффект распределения собственности (например, при прочих равных условиях чем выше степень концентрации акционерного капитала, тем выше степень контроля);

другие факторы.

В большинстве исследований российских оценщиков, посвященных расчету поправки за контроль, описаны алгоритмы определения поправок на основе анализа

–  –  –

структуры акционерного капитала. В целом в практике российской оценки бизнеса поправки за контроль определяют, как правило, несколькими методами:

1. Экспертно. На основе субъективного мнения оценщика или анализа структуры акционерного капитала.

2. Нормативно. На основе постановления Правительства РФ от 31 мая 2002 г. № 369. «Об утверждении правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества».

3. Статистически. Этот метод подразумевает изучение и обобщение информации о реальных сделках с акциями компаний за определенный период.

Экспертный метод не является достаточно достоверным, поскольку расчет поправки полностью зависит от профессионализма оценщика.

Постановление Правительства РФ № 369 предназначено для конкретных целей – определения стоимости пакетов акций государственных предприятий, подлежащих приватизации. Таким образом, прямое использование коэффициентов, указанных в постановлении, в рамках оценки рыночной стоимости бизнеса некорректно. Однако их значения являются ориентиром для оценщика.

Статистический метод определения поправки за контроль основан на эмпирических данных о сделках с пакетами акций компаний, поэтому является наиболее точным. В зарубежной практике средние показатели премий за контроль публикуются в различных изданиях, в частности в ежегодном статистическом обзоре слияний компаний Mergerstat Review. Однако непосредственное, нескорректированное применение результатов исследований компании Mergerstat для оценки российских предприятий представляется достаточно спорным. Использование поправок за контроль, рассчитанных на основе анализа внутреннего российского рынка, является предпочтительным, хотя и требует наличия большого объема достоверной информации.

Специалистами ООО «ФБК» было проведено исследование, направленное на определение поправок за контроль в процессе оценки бизнеса российских компаний с использованием данных фондового рынка. Объектом исследования являлась рыночная премия за контроль, уплачиваемая при покупке акций, не учитывающая инвестиционный характер сделок и эффект распределения собственности.

Для анализа были использованы следующие источники информации:

котировки, данные о сделках с акциями на российском фондовом рынке. В ходе исследования использовались данные фондовых бирж РТС и ММВБ (www.rts.ru;

www.micex.ru);

собственная база данных компании «ФБК» по сделкам с акциями российских компаний.;

информация о российских компаниях, акции которых являлись объектом сделки (информационные сайты www.finam.ru, www.skrin.ru; Интернет-сайты по слияниям и поглощениям компаний www.ma-journal.ru, www.mergers.ru; новости агентства AK&M, газет «Ведомости» и «Реформа»).

Таким образом, в целях исследования было отобрано 44 сделки.

Разница между ценой, по которой была продана 1 акция в составе пакета, и ценой продажи акции на фондовом рынке до того, как рынок отреагировал на данную сделку, составляет дополнительную стоимость, которую уплатил покупатель за

–  –  –

возможность принимать участие в управлении компанией. Расчет данных отношений осуществлялся с учетом следующих факторов:

1. Котировки акций для расчета отношений устанавливались на дату, предшествующую моменту поступления информации о сделке на фондовый рынок и формированию реакции рынка на сделку. При наличии официального объявления о сделке расчетная дата фиксировалась за день до такого объявления, в случае, если официального объявления о сделке не последовало, – в период, предшествующий общему изменению средней котировки данной акции на фондовом рынке.

2. При наличии информации по котировкам в РТС и на ММВБ отношение рассчитывалось как средневзвешенное значение в зависимости от количества сделок по данной бумаге на биржах на установленную дату.

Результаты анализа полученных отношений позволили сделать некоторые выводы. Так, между размером продаваемого пакета акций и величиной премии, уплаченной покупателем сверх рыночной цены 1 акции данной компании на фондовом рынке, существует взаимосвязь. Зависимость между отношением цены акции в сделке к рыночной цене той же акции на фондовом рынке (О1) и размером проданного в данной сделке пакета представлена на рисунке.

Линия тренда на графике позволяет проследить основную закономерность: чем больше размер проданного пакета, тем больше значение относительного выражения премии. Здесь необходимо сразу же оговориться, что построение подобной линии тренда является заметным упрощением ситуации. Авторы отдают себе отчет в том, что точность построения этой линии сильно зависит от количества анализируемых сделок и других сопутствующих факторов.

В проведенном исследовании минимальное значение О1 составляет 0,70 для 2,1%-ного пакета акций, максимальное значение – 2,70 для 80,36%-ного пакета акций.

Разброс между значениями данных коэффициентов является существенным, что обусловлено наличием, помимо степени контроля, других факторов, влияющих на соотношение (распределение акционерного капитала, инвестиционный характер сделок и др.). Влияние этих факторов в проведенном исследовании не учитывалось.

–  –  –

В целях анализа все сделки были разбиты на 5 групп по размерам пакетов акций в соответствии с законодательным определением прав акционеров.

Исходя из средних значений О1 был рассчитан коэффициент контроля.

Коэффициент контроля показывает, во сколько раз значение О1 в данном пакете меньше, чем в пакете, дающем абсолютный контроль над предприятием. Для упрощения расчета коэффициент контроля для пакета акций от 75 до 100% принимается равным 1. Другие коэффициенты контроля рассчитаны путем сопоставления средних значений О1 по каждой группе со средним значением О1 в группе от 75 до 100% (1,88), принятым за 1.

Диапазон значений О1 для анализируемых компаний, средние значения данного показателя и коэффициенты контроля, сгруппированные по величине пакета, представлены в таблице.

–  –  –

Согласно результатам проведенного исследования коэффициент контроля при переходе от стоимости 100% собственного капитала компании к мелкому пакету до 10% собственного капитала, который не дает значительных преимуществ по контролю, составляет в среднем 0,3.

Для акционеров, владеющих от 10 до 25% акций, в соответствии с результатами исследования переходный коэффициент составляет в среднем 0,60.

Владелец 25%-ного пакета акций имеет право заблокировать ряд существенных решений, а также имеет право доступа к документам бухгалтерского учета.

Соответственно для пакета размером от 25 до 50% акций, по результатам исследования, необходимо применять средний переходный коэффициент 0,74.

Решающий размер пакета от 50 до 75% дает акционеру массу преимуществ по управлению компанией. Для пакета данного размера при переходе от стоимости 100% собственного капитала в соответствии с результатами исследования необходимо применять средний коэффициент 0,96.

Пакет акций от 75% и выше дает держателю возможность принимать любые решения в отношении управления компанией, таким образом, коэффициент перехода составляет 0,27.

В связи с отсутствием сделок купли-продажи акций ЗАО «ПрофОтель» на биржах, определена величина скидки на недостаточную ликвидность акций в размере 10 %.

Количество обыкновенных акций ЗАО «ПрофОтель» - 145600.

Для оценки рыночной стоимости одной обыкновенной акции ЗАО «ПрофОтель»

на основании вышеприведенных данных может быть применена формула:

Формула №2 Цк.а. х (1 – Сн.х.) х (1 – Сн) Ца.о. = Ко + Дп/о х Кп где: Ца.о. - рыночная стоимость одной обыкновенной акции;

–  –  –

Цк.а. - стоимость акционерного капитала;

Сн.х. - скидка на неконтрольный характер пакета акций;

Сн - скидка на неликвидность пакета акций;

Ко - количество обыкновенных акций Предприятия, находящихся на рынке;

Кп - количество привилегированных акций Предприятия, находящихся на рынке;

Дп/о - отношение стоимости привилегированной акции к стоимости обыкновенной акции.

В результате подстановки исходных величин в указанную формулу определена рыночная стоимость 1 обыкновенной акции.

–  –  –



Похожие работы:

«Жанна Богданова Самый универсальный и полный сонник. 150 000 толкований Серия "Большая книга тайных знаний" http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=9532842 Жанна Богданова. Самый универсальный и полный сонни...»

«№3 (27) • 2007 ОРИГИНАЛЬНЫЕ СТАТЬИ УДК 616 ДУРАЛЬНО-МЫШЕЧНО-ВЕНОЗНО-ЛИМФАТИЧЕСКАЯ ПОМПА ПОЗВОНОЧНИКА. СООБЩЕНИЕ IV. ГИПОТЕЗА О СТРУКТУРНО-ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ В.К.Калабанов г. Нижний Новгород, Россия D...»

«ББК 74.202.5 Д69 Издание осуществлено при поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект 16-06-16005д) Авторский коллектив: В.Г. Безрогов; А.М. Витошнева, Д.М. Галиуллина, С.Г. Гладнева, К.Ю. Ерусалимский, А.А. Закурдаев, О.П...»

«01 сентября 2008 г. Возвращение к истокам: нефть и металлы по бросовым ценам Александр Головцов, CFA Начальник Управления Аналитических Исследований gol_av@uralsib.ru Константин Квашнин Руководитель Дирекции Анализа Долговых Обязательств KvashninKD@ur...»

«Общие положения о представительстве Институт представительства регулируется главой 10 части первой Гражданского кодекса РФ. Пункт 1 ст. 182 ГК РФ так определяет заключенную с помощью представительства сд...»

«Приказ Минтруда России от 25.12.2014 N 1119н Об утверждении профессионального стандарта Слесарь по контрольно-измерительным приборам и автоматике в атомной энергетике (Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2015 N 35769) Документ предоставлен КонсультантПлюс www.consultant.ru Дата сохранения: 25.03.2015 Приказ...»

«Об обжиме особотонкостенных трубных заготовок # 03, март 2013 DOI: 10.7463/0313.0542068 Шишкин А. А. УДК 621.7.04 МАТИ – Российский государственный технологический университет им. К.Э. Циолковского hewa@inbox.ru Введение Операция обжима труб широко применяется для изготовления цельноштампованных п...»

«УЧЕНЫЕ ЗАПИСКИ КАЗАНСКОГО УНИВЕРСИТЕТА Том 157, кн. 5 Гуманитарные науки 2015 УДК 802.0(076) ОПТИМАЛЬНАЯ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРЕПОДАВАНИЯ ГРАММАТИКИ АНГЛИЙСКОГО ЯЗЫКА Р.И. Куряева Аннотация Анализ строения английского языка позво...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Северный (Арктически...»

«ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ МНОГОПРОФИЛЬНЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ ЦЕНТР "СЕМЬЯ" ОТЧЕТ ОБ ИТОГАХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧРЕЖДЕНИЯ ЗА 2015 ГОД Отчет об итогах работы за 2015 год государственного автономного учреждения Астраханской области "Многопрофильный социальный центр "Семья" Государственное автоно...»

«Записки отдела нумизматики и торевтики Одесского археологического музея. II. 2014. С. 59-73. О.Н. Мельников Коммеморативность и соправительство в нумизматике Боспора этапа поздней империи (210-341/342 гг.). Отсутствует общепризнанная гипотеза, объясняющая вс...»

«УДК 005.95-051 ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ К ПОНИМАНИЮ КАТЕГОРИИ "УДОВЛЕТВОРЕННОСТЬ ПЕРСОНАЛА" Новокрещенова Н.А., магистрант 1 года обучения по направлению "Менеджмент", программа "Управление качеством" ГОУ ВПО "Мордовский государственный университет имени Н. П. Огарева" В статье рассматривается важ...»

«Федеральное государственное Федеральное государственное бюджетное образовательное бюджетное учреждение науки учреждение высшего профессионального образования ИНСТИТУТ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ВОСТОКОВЕДЕНИЯ УНИВЕРСИТЕТ им. М. В. ЛОМОНОСОВА РАН ИНСТИТУТ СТРАН...»

«А. М. М АЛЕВАНЫ Й, Е. А. Ч И Г Л И Н Ц Е В, А. С. ШОФМАН КЛАССОВАЯ БОРЬБА В ДРЕВНЕМ МИРЕ ИЗДАТЕЛЬСТВО КАЗАНСКОГО УНИВЕРСИТЕТА рами как деспот, о первых заботиться как о друзьях и близких, а тех использовать как животных или расте­ ни...»








 
2017 www.net.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.